Premier achat immobilier : budget, apport et crédit
Préparez un premier achat immobilier en reliant prix, apport, frais, crédit, épargne de précaution et dépenses à prévoir après l’acquisition.
Réussir son premier achat immobilier
Avant d’acheter, découvrez combien le logement va vraiment vous coûter, combien mettre en apport et quelle mensualité vous pouvez supporter.
Acheter au maximum de son budget n’est pas toujours une bonne idée. Il faut garder de l’argent de côté pour les imprévus.
Commencer par le coût total
Prix du logement.
Frais liés à l’achat.
Travaux et équipements.
Déménagement et installation.
Argent à garder pour les imprévus.
Regarder seulement la mensualité peut faire oublier une partie importante du coût de l’achat.
Un exemple concret
Prix du logement
250 000 €
Frais de notaire et autres frais d’achat
18 000 €
Travaux et installation
7 000 €
Argent gardé de côté pour les imprévus
10 000 €
L’achat et les frais représentent 275 000 €. En gardant 10 000 € de côté pour les imprévus, il faut prévoir 285 000 € au total.
Exemple indicatif : les frais varient selon le logement, sa localisation et le financement.
Gardez de l’argent de côté en plus de l’apport
Argent gardé de côté
Somme que vous conservez après l’achat pour faire face aux imprévus : réparation urgente, dépense inattendue ou baisse temporaire de revenus.
Apport
Somme que vous utilisez au moment de l’achat pour financer une partie du logement et de ses frais.
Évitez de mettre toute votre épargne dans l’apport. Une fois propriétaire, des dépenses imprévues peuvent rapidement arriver.
À quoi sert l’apport ?
Payer une partie du prix du logement et des frais liés à l’achat.
Réduire la somme à emprunter.
Montrer à la banque que vous avez réussi à mettre de l’argent de côté.
Parfois obtenir de meilleures conditions de crédit.
Répondre à l’apport minimum éventuellement demandé par la banque.
La banque peut demander un apport minimum pour accepter le prêt. Le montant demandé dépend du dossier : revenus, dépenses, autres crédits, épargne disponible et bien acheté.
Trois repères à connaître avant de demander un prêt
Mensualités de crédits
en principe autour de 35 % des revenus maximum
Durée du prêt
jusqu’à 25 ans dans la plupart des cas
Frais liés à l’achat dans l’ancien
souvent autour de 7 à 8 %
Frais liés à l’achat dans le neuf
souvent autour de 2 à 3 %
Ces chiffres sont des repères. Une banque peut refuser un prêt même si vous êtes sous les 35 %, ou accepter certains dossiers au-delà dans les limites prévues. Elle regarde aussi vos revenus, vos dépenses, votre épargne et votre situation globale.
Quand comptez-vous acheter ?
Moins de 2 ans
Gardez l’argent prévu pour l’achat disponible et sur des placements peu risqués.
Dans 2 à 5 ans
Constituez progressivement votre apport, puis protégez de plus en plus cet argent à mesure que l’achat approche.
Dans plus de 5 ans
Une partie de l’épargne peut être investie à plus long terme si vous n’en aurez pas absolument besoin pour acheter. Réduisez ensuite progressivement le risque quand l’achat approche.
Si l’argent prévu pour votre apport est investi et que les marchés baissent juste avant l’achat, vous pourriez avoir moins d’argent que prévu.
Acheter, oui — mais sans sacrifier tout le reste
Mensualité du crédit
La banque regarde si vous pouvez rembourser. Mais vous devez aussi vérifier si la mensualité reste confortable pour vous.
Vos dépenses de tous les jours
Courses, voiture, enfants, loisirs, vacances, abonnements… le logement ne doit pas absorber tout votre budget.
Les dépenses du logement
Une fois propriétaire, il faut aussi payer l’entretien, les charges, certains impôts et parfois des travaux.
Gardez une marge
Votre budget doit pouvoir supporter un imprévu ou une dépense plus importante sans vous mettre immédiatement en difficulté.
Le bon achat n’est pas forcément celui qui utilise toute votre capacité d’emprunt. Il doit aussi vous permettre de continuer à vivre normalement à côté.
Ne comparez pas seulement le taux du crédit
Le coût total du prêt : intérêts, assurance et autres frais.
La mensualité et la durée : un prêt plus long baisse souvent la mensualité, mais peut coûter plus cher au total.
L’assurance du crédit : son prix peut faire une vraie différence.
Les frais de dossier et de garantie.
Le coût si vous remboursez le prêt plus tôt.
La possibilité de modifier vos mensualités si votre situation change.
Le TAEG est un indicateur utile pour comparer les offres car il regroupe plusieurs coûts du crédit.
Le taux le plus bas n’est pas forcément l’offre la moins chère. Comparez surtout le coût total et les conditions du prêt.
L’assurance du prêt peut faire une vraie différence
Elle peut prendre en charge tout ou partie du crédit dans certaines situations prévues au contrat, par exemple en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travailler.
Son coût total, pas seulement son prix chaque mois.
Les situations réellement couvertes.
Les situations qui ne sont pas couvertes ou seulement après un certain délai.
Les conditions pour être indemnisé.
Les autres assurances disponibles, car vous n’êtes pas forcément obligé de conserver celle proposée au départ.
Une assurance moins chère n’est intéressante que si elle vous protège suffisamment. Comparez à la fois le prix et les garanties.
Certaines aides peuvent compléter votre prêt
Prêt à taux zéro (PTZ) et aides locales
Selon vos revenus, le logement acheté et sa localisation, vous pouvez parfois bénéficier d’un prêt sans intérêts ou d’aides proposées localement.
Vérifiez si vous y avez droit au moment de votre achat.
Regardez combien vous pouvez obtenir et sous quelles conditions.
Certaines aides imposent des règles sur le logement ou son utilisation.
Ne construisez pas votre budget en comptant sur une aide tant qu’elle n’est pas confirmée.
Vérifier les conditions du PTZ
Les règles, montants et conditions peuvent changer. Vérifiez-les au moment du projet auprès des organismes concernés.
Vous avez déjà un PEL ? Vérifiez avant de le fermer
Un ancien PEL peut parfois avoir un taux intéressant ou donner accès à des conditions liées à sa date d’ouverture.
Sa date d’ouverture, car les règles et le taux dépendent de l’année.
Son taux actuel, pour le comparer aux placements disponibles aujourd’hui.
S’il donne encore droit à un prêt logement et dans quelles conditions.
Ce que vous perdez en le fermant, car certaines caractéristiques peuvent disparaître définitivement.
Ne fermez pas un ancien PEL uniquement parce que vous achetez un logement. Vérifiez d’abord son taux, son ancienneté et les droits qu’il peut encore vous apporter.
Les grandes étapes avant de devenir propriétaire
1
Définir votre budget
Prix du logement, frais à prévoir, apport et mensualité que vous pouvez réellement supporter.
2
Chercher un logement
En restant dans ce budget.
3
Faire une offre
En vérifiant bien le prix proposé et les conditions.
4
Signer l’avant-contrat
C’est le compromis ou la promesse de vente. Vérifiez les conditions et les délais avant de signer.
5
Obtenir le prêt
Comparez les offres de crédit et l’assurance.
6
Signer chez le notaire
C’est à ce moment que l’achat devient définitif.
Après la signature, gardez encore de l’argent disponible pour le déménagement, l’installation et les premières dépenses imprévues.
Avant de signer, vérifiez ces 5 points
Vous avez encore de l’argent de côté pour les imprévus.
Votre apport ne vide pas toute votre épargne.
Vous avez prévu les frais, les travaux et l’installation.
Vous avez comparé le coût total du crédit, l’assurance et les principales conditions.
La mensualité vous permet encore de vivre normalement et de garder une marge chaque mois.
Obtenir le prêt ne suffit pas. L’achat doit rester confortable pour votre budget une fois propriétaire.
Au programme
- Réussir son premier achat immobilier
- Commencer par le coût total
- Un exemple concret
- Gardez de l’argent de côté en plus de l’apport
- À quoi sert l’apport ?
- Trois repères à connaître avant de demander un prêt
- Quand comptez-vous acheter ?
- Acheter, oui — mais sans sacrifier tout le reste
- Ne comparez pas seulement le taux du crédit
- L’assurance du prêt peut faire une vraie différence
- Certaines aides peuvent compléter votre prêt
- Vous avez déjà un PEL ? Vérifiez avant de le fermer
- Les grandes étapes avant de devenir propriétaire
- Avant de signer, vérifiez ces 5 points
Questions abordées
- L’apport personnel doit-il inclure toute votre épargne disponible ?
- Pour un achat prévu dans moins de deux ans, quelle priorité est généralement la plus cohérente ?
- Le taux affiché par la banque suffit-il pour comparer deux crédits ?
- Le prix affiché du logement correspond-il au budget total à prévoir ?
- La banque regarde-t-elle seulement la part de vos revenus consacrée aux crédits ?
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